一、商超如何写优秀管理者自我评价~具体根据商超里面相对应来描述……谢谢
我是怎样做一名优秀的店长
我是一名专业、优秀、有效率、有领导魅力、受下属拥戴的金牌店长。我始终让我的超市、店面充满阳光，呈现出更有效率、更有生气、更人性化的积极向上、热情洋溢的工作景象。让员工和顾客感受品牌、感受服务、感受文化和归属。
在我看来，所谓店长，是要能以有限的资源和合理的成本，完成店铺营运的绩效业绩和利润目标，并使店铺有可持续进步。店长是连锁经营店铺的“中流砥柱”，作为关键人物，店长的职责不亚于经营一个小企业。店长是店铺运营的最高管理者，要管理店铺日常经营活动的运作，随时调整经营思路，并完成企业下达的各项经济指标；作为商场超市的代理人，店长要将企业的各项方针、计划等正确、快速地传达给企业员工。他还需要和其他地区的各个关系者、顾客、商业伙伴建立良好的关系；要做好日常的协调工作，当店铺有问题发生时，店长应在第一时间尽快加以协调并妥善解决；为保证店铺的正常运营，店长还要负责店铺内的人员管理和培训，保证店铺
资产的安全；另外，他还要及时将店铺所在地域的情况和消费动态向总部反馈，以便总部及时了解市场情况，对应市场变化作出经营管理决策上的调整。
店长作为店铺里的主角，首先就是要认清自己的角色定位，才能明确自己的工作范围和职责所在。其角色表现主要有以下几种：店长是店铺的代表者。一方面，店长代表连锁企业与顾客、社会有关部门建立联系；另一方面，就员工而言，店长是员工利益的代表者，是员工需要的代言人。所以店长必须对店铺的营运了如指掌，以便在实际工作中做好安排与管理，发挥最大实效。
政策的执行者。超市店铺既要能满足顾客需求，同时又必须创造一定的经营利润。对于
政策、经营标准、管理规范、经营目标，店长必须忠实地执行。因此，店长必须懂得善于运用所有资源，以达成兼顾顾客需求及连锁企业需要的经营目标。卖场的指挥者。顾客每天接触最频繁的场所就是卖场，故店长必须负起总指挥的责任，安排好各部门、各班次员工的工作，指示员工，严格依照营运计划，将最好的商品，运用合适的销售技巧，在卖场各处以最佳的面貌展现出来，以刺激顾客的购买欲望，提升销售业绩，实现店铺销售的既定目标。问题的协调者。店长应具有处理各种问题的耐心与技巧，如与顾客、与员工、与总部的沟通等，这些是店长不能忽视的。因此，店长在上情下达、下情上达和内外沟通过程中，都应尽量注意运用技巧和方法，以协调好各种关系。士气的激励者。店长应时时激励下属员工保持高昂的工作热情，形成良好的工作状态，让下属员工人人都具有强烈的使命感、责任心和进取心。业务的控制者。为了保证店铺的实际作业，店长必须对店铺的日常营运与管理业务进行有力的、实质性的控制。如，商品控制、成本控制、现金控制、信息控制等等。员工的培训者。员工的业务水平高低与否，关系到店铺经营的好坏。所以店长不仅要时时充实自己的实务经验及相关技能，更要不断地对所属员工进行岗位训练，以促进店铺整体经营水平的提高。店长还应适当授权，以此培养下属的独立工作能力，训练下属的工作技能，并在工作过程中耐心地予以指导。成绩的分析者。店长应具有计算与理解店铺数值的能力，以便及时掌握店铺的业绩，进行合理的目标管理。同时店长应始终保持着理性，善于观察和收集店铺营运管理有关的信息资料，并进行有效分析，以及预测可能发生的情况。
店长的使命。店长是店铺的中流砥柱，应为顾客提供优质商品和服务，为下属员工创造快乐工作氛围，为店铺赢利的重任，其主要工作任务有：◆贯彻落实企业的营运目标，创造优异的销售业绩，为顾客提供良好的服务。◆领导、布置店铺员工的日常工作，激发员工的积极性和创造性。
◆企业政策、措施及规章制度最忠实的执行者和捍卫者，最大可能地为企业的集体利益和长远利益服务。
部分：2007年到2008年3月在安徽省奔腾文化传播公司任市场部经理，企划部副总经理。公司主要业务为超市商场的dm海报全市投递宣传。部分成功案例：与家乐福合肥3家店洽谈关于节假日期间的dm投递计划。全程从洽谈到合同拟稿以及最后的长期合同签定由本人一个完成。
2005年到2007年5月之间在合肥市久利环保科技有限公司任销售三部经理，主要推广产品为韩国建筑玻璃贴膜。部分成功案例：香港元一希尔顿酒店现场操作展示，并且得到集团领导的高度评价并且签定合同。
奖励与成果：
公司奖励：优秀管理者奖2次
度假奖1次
自我评价：
在我的洽谈业务过程中的经验不管销售什么产品，沟通是最主要的，本人善与客户成为朋友，产品2次以上回头率达80%左右。产品质量和售后服务是根本。特别对于礼节和言谈大方得体，经常观看《百家讲坛》金正昆讲授的礼节、处人处事、言谈举止的讲座。
8年以上的建材销售管理经验，5年以上大型建材超市经营管理经验。有大型连锁超市的开店经验。有较好的商业意识、管理意识和服务意识。曾获得公司年度"优秀管理者"称号。参与百安居和欧倍德商场改造、流程整合、系统切换等工作。可从事大型超市开店或经营管理工作。可在上海及上海以外的城市工作。
工作性质: 全职
目标地点: 上海市
希望行业: 批发/零售
目标职能: 店长/卖场经理/楼面管理
期望工资: 面议
教育经历:
8年以上的建材销售管理经验，5年以上大型建材超市经营管理经验。有大型连锁超市的开店经验。有较好的商业意识、管理意识和服务意识。曾获得公司年度"优秀管理者"称号。参与百安居和欧倍德商场改造、流程整合、系统切换等工作。可从事大型超市开店或经营管理工作。可在上海及上海以外的城市工作。
工作经历:
工 作 经 验
2005/05--至今：百安居建材超市有限公司（普陀店） 所属行业： 批发/零售 店长室 商品部店长 全面协助商店总经理开展商店管理的各项工作：完成05年度销售预算、顺利完成商店更名、商场系统切换、商场改建等工作。
完成06年上班年销售预算，并超额5%。
2000/11--2005/04：上海华德美居超市有限公司（欧倍德） 所属行业： 批发/零售 商场 主管/楼层经理/店长 1、2000年11月-2001年2月任欧倍德（普陀店）产品主管，参加普陀店的店工作。
所辖员工30名，负责厨卫部员工的培训、商品的进货、出样等工作。
相关商品有整体厨房、厨房家电、卫浴洁具等。
2、2001年2月--2002年3月任欧倍德（金桥店）产品主管，参加金桥店的开店工作及开业后的厨卫部营运管理工作。
所辖员工15名、促销员40名。
相关商品有卫浴洁具、龙头水管、通风设备等。
3、2002年3月--2003年6月任欧倍德（金桥店）楼层经理，负责厨卫部的销售业绩及日常管理工作。
完成了01-02年度的销售指标，超额完成02-03年度的销售指标达10%，赢得年度奖金。
所辖员工15名、促销员80名。
相关商品有整体厨房、厨房家电、卫浴洁具、龙头水管、通风设备等。
4、2003年7月--2004年4月任任欧倍德（金桥店）楼层经理，负责建材部的销售及日常管理工作。
在员工队伍建设、部门基础管理等方面取得了初步成效。
所辖员工20名、促销员80名。
相关商品有瓷砖、地板、门窗、板材、基础建材等。
5、2004年5月--2004年5月任欧倍德（闸北店）副店长。
负责商场商品部门（建材部、厨卫部、五金部、家居部、园艺部）。
同时参加商场筹建工作、管理层人员的招聘工作和业务及流程的培训工作。
6、2004年6月--2004年10月，任欧倍德（普陀店）副店长。
负责商场服务部门（物流部、客户服务部、it部、安管/物业部、收银部和家装中心）的工作，以及商场流程建设维护工作。
7、2004年11月--2005年4月，任欧倍德（普陀店）副店长。
负责商场销售部门（建材部、厨卫部、五金部、家居部、园艺部、团购部、客户服务部）的工作。
完成04/05年度销售业绩，赢得年度奖金。
1997/11--2000/10：上海建材商城杨浦有限公司 所属行业： 批发/零售 销售部 销售主管 1、1998-1999年负责开发、维护浦东地区经销商，完成全司销售业绩的20%-30%。
2、2000-2001年负责开发、维护建材超市的销售业务，占全司销售业绩的30%-90%。
下属9名。
教 育 经 历
2004/01--至今 上海复旦大学 行政管理 本科 1994/09--1996/07 上海师范大学 国际商务 大专 1991/09--1994/07 崇明县建设中学（高中） 高中 培 训 经 历
2003/12--2004/01 欧倍德管理学院 供应商管理 企业防损 公司企业文化 商品知识等 管理学院精英v班证书 在欧倍德管理学院成功的完成了“精英v班”所有课程。
二、管理人员简历范文
作为一位管理人员，你会怎么写自己的简历呢?下面是我为你整理的管理人员简历范文，希望对你有用!
管理人员简历范文一
个人基本资料
姓 名：
国籍： 中国
目前所在地： 广州
民族： 汉族
户口所在地： 湖南
婚姻状况： 已婚
求职意向
人才类型： 普通求职
应聘职位： 行政经理/主任/主管：行政经理、人力资源经理/主管：人事经理、总裁助理/总经理助理：总经理助理
工作年限： 9 职称： 无职称
求职类型： 全职
可到职日期： 随时
月薪要求： 5000--8000
希望工作地区： 广州
工作经历
公司名称： 广东苏宁电器有限公司起止年月：2004-11 ～
公司性质： 股份制企业
所属行业： 电器，电子，通信设备
担任职务： 行政物业部部长
工作描述：
1、编制行政管理规章制度、行政预算及督促、检查制度的贯彻执行。
2、负责行政物资采购、行政后勤管理及行政费用控制工作。
3、负责公司各门店、物流、售后网点的工程维修、电气、消防、电梯、中央空调等设备的物业管理工作。
4、负责公司各门店及物流、售后网点的消防监控、安全保卫及保安队伍的日常管理工作。
公司名称： 广州市中置房地产有限公司起止年月：2002-09 ～ 2004-11
公司性质： 私营企业
所属行业： 房地产，建筑，安装，装潢
担任职务： 人事行政经理
工作描述：
1、建立、健全公司各项人事、行政制度以及各工作流程。
2、人力资源管理、薪资级别核定、员工招聘及在职培训等工作。
3、房地产开发流程中各有关工作事项的办理。
4、档案室管理工作，售楼资料的收集、整理、撰写工作。
5、办公设备的采购、维护，公司固定及非固定资产的管理维护。
6、客户管理及各项外联工作。
7、协助公司总经理处理各项日常事务。
公司名称： 广州市雅宝房地产有限公司起止年月：2000-07 ～ 2002-08
公司性质： 外商独资
所属行业： 房地产，建筑，安装，装潢
担任职务： 总经办秘书
工作描述：
1、协助公司负责销售、行政、财务、人事的副总经理处理各项日常事务，进行重要日程安排及其他对外联系工作，协调各部门的关系、做好沟通工作。
2、负责公司形象广告的策划、审核及投放，并协助销售推广活动。
3、公司人事档案管理及薪资的核算，客户名单处理，信息收集及档案管理，并建立齐全的文件管理系统。
4、负责各种通知、申请、报告、合同等应用文书的组织、书写工作，雅宝新城各宣传资料的书写。
教育背景
毕业院校： 湘潭大学
最高学历： 本科
毕业日期： 2000-07-01
所学专业一： 行政管理
所学专业二： 中英文秘书
教育经历
1997-09 2000-06 湖南科技大学 中英文秘书 大专
1998-02 2002-12 湘潭大学 行政管理 本科
语言能力
外语： 英语 一般
国语水平： 精通 粤语水平： 良好
工作能力
1、熟练操作办公自动化系统及办公设备。
2、有较强的文字表达能力及良好的口头表达能力。
3、具较强的组织协调、统筹能力、抗压能力，有高度的责任心和良好的职业道德。
4、擅长行政后勤、采购、保安、物业管理工作及企业文化建设。
个人自传
9年工作经验，5年在上市公司，4年在外资房地产公司。有5年以上部门经理经验，对行政、后勤、办公室、物业管理有丰富的经验，对装修管理、保安队伍建设有一定的认识，熟悉建立行政体系、制度及组建和培训一支专业的行政队伍。
管理人员简历范文二
个人基本简历
姓名：某某某
国籍：中国
目前所在地：广州
民族：汉族
户口所在地：湖南
身材：165 cm 60 kg
婚姻状况：已婚
年龄：41 岁
求职意向及工作经历
人才类型：普通求职
应聘职位：机械/设备维修类：采购工程师、经营/管理类：生产管理、销售、采购经理/主管：
工作年限：18
职称：无职称
求职类型：全职
可到职日期：随时
月薪要求：8000—12000
希望工作地区：广东省
个人工作经历：
公司名称：辐艾达
起止年月：2007-01 ～ 2009-12
公司性质：私营企业
所属行业：机械制造与设备
担任职务：生产管理
工作描述：我负责生产管理，对销售.人力资源.采购.财务.生产管理各部门进行整顿,修改流程,定制度.每个部门按大型企业管理要求来规范.最后使企业管理进入了现代化.当年销售增长35%,采购和生产成本降低28%.对管理人员每月进行绩效考核使管理人员工作效率大大提高。
离职原因：
公司名称：广州康师傅集团
起止年月：2005-01 ～ 2006-12
公司性质：外商独资
所属行业：粮油，食品
担任职务：机电采购部
工作描述：在职期间：对制造业机械电子零件采购经验，电子元器件、五金件采购经验。熟练erp系统，能熟练控制管理供货商的产品价格、供货质量、质量体系及供货周期，商务谈判经验和技巧，采购物资直接进入制造部门，减少采购部门的工作压力和增加价值的活动过程，实现供应链精细化运作，机械制造的工控产品，电子产品，电力五金和自动化控制领域有深入的掌握和了解，并对整个行业和市场有相当的熟练和操作方法。
离职原因：
公司名称：湖南铁合金厂
起止年月：1991-10 ～ 2004-12
公司性质：国有企业所属行业：五金矿产，金属制品
担任职务：供应资源部组长
工作描述：湖铁是国家大型一档企业，中国重点铁合金企业之一，公司占地115万m2，资产总值7.8亿元，拥有总容量为12.3万kva大中型铁合金电炉16台和工艺先进的金属铬，钛铁生产系统，主要生产硅、锰、铬、钨、钛五大系列30多个品种的钛合金产品，年生产能力16万吨“湖铁”牌系列产品中，锰硅合金获国家银质奖，硅铁、高碳铬铁、中低碳铬铁、金属铬均获部优，省优产品称号，新开发的高硅硅锰、底钛铬铁、低微碳锰铁等产品市场前景广阔，本人工厂工作期间。先后在质量，仓库，采购等部门工作。
离职原因：下海离职
教育背景
毕业院校：华南理工大学
最高学历：硕士
毕业日期：2009-09-01
所学专业一：化学工系
所学专业二：工商企业管理
受教育培训经历：
1989-101991-06湖南大学化学工系大专
2003-092005-07南京大学工商管理本科
2007-092009-09华南理工大学工商企业管理研究生
语言能力
外语：英语 一般
国语水平：良好
粤语水平：良好
工作能力及其他专长
本人从事企业管理工作多年，积累了丰富的管理经验，如人力资源，生产，销售，采购，财务，仓库，iso，质量，目标管理，绩效考核，成本管理，5s管理等，企业战略制定等，平时工作中积累所有管理规范的文件和表格。能熟练运作大型企业的全面管理，熟悉各种先进的管理方法的理论，实际操作能力和执行力强，严谨踏实的工作作风，创新力及团队管理的亲和力，能带出一个优秀的团队，二十多年企业管理实操经验和不但学习的理论知识铸就我的管理才能，在复杂多变的企业管理中我有丰富的实操经验和理论知识，会发挥的潇洒自如!定能为企业创造效益!
详细个人自传
1)分析市场上潜力的产品，根据分析的结果在网上寻找供应商，向供应商提供具体的产品信息、谈价钱、包装、交期、付款方式、售后服务、制定合同等，并跟踪出货、安排付款等;
2)计算翻单产品的销售速度和数量，下单给原来的供应商，如果价钱和数量等原因不能下单给原来厂家的话寻找新厂家。
3)给新产品设价，分析竞争对手的先手方法，设定比对手有吸引力的价钱和销售方式。
4)用photoshop处理文件和图片，用sap输入订单信息，在货代的系统输入货物信息安排船务
5)协助客服解决客人的问题。
6)如果货物出现问题(数量不符，质量不合格、有坏品等等)，和供应商洽谈解决方法。
本人求职选择有实力发展潜力的公司，我一定能承担这份责任把它做好。有合适的公司向我练习，其他条件面议。对营销和策划，人力资源，公司内外培训，企业文化的建设，团队建设，绩效考核，公司和企业规章各种制度的编写与执行，工厂生产流程与运作有较强的意识能力，市场分析能力强，有很强的市场管理经验和一定的客户关系处理能力。专长：文学，有一定的交际能力。
2：本人有5年经营管理经验，有5年大型集团公司和外资企业全面管理经验与8年多民营企业管理经验，熟悉管理各种流程与各项管理，对公司整体营运有丰富经验。
3:在多年的企业管理中，铸就极强工作执行力，善于战略思考问题并能及时解决各种复杂问题，擅长发挥团队的作用和合作精神，勇于开拓、进取、任何行业，只要给我平台我有信心把他做好!
1、性格诚实稳重，有很高的工作热情和极强的责任感，学习能力强，能承受工作压力、有较强的组织能力，善于合作;
2、对待工作有较强的实操经验同时对营销管理有一定的能力;
3、对工作认真负责，视野开阔，思维敏捷，有很强的团队工作精神和商务谈判技巧，有很好的亲和力和容易被人接受，善于处理客户的关系，热情开朗，有很强的开拓和拼搏精神。
4、具有较高的职业素养、善于合作、良好的团队合作精神、责任心强，讲求工作原则;性格诚实稳重、品行端正、身心健康、能承受一定的工作压力。
个人联系方式
联系电话：
管理人员简历范文三
姓 名： 先生
性 别： 男
民 族： 汉族
户 籍： 湖北
年 龄： 22
婚姻状况： 未婚
身 高： 180cm
现所在地： 广东广州
希望地区： 广东深圳 广东珠海 其他
希望岗位： 工业/工厂类-仓库管理员 工业/工厂类-制造课长
质量/安全管理类-品管员
待遇要求： ￥2200元/月(可面议 要求提供住宿)
最快到岗： 随时到岗
教育/培训
2006-01 ~2006-05湖南师范大学机械操作中专
工作经验 至今4年0月工作经验,曾在2家公司工作
(2008-08 ~ 2010-12)
公司性质：民营企业行业类别：电子、微电子技术
担任职位：仓库管理员
工作描述：
1. 负责仓库各种产品及配件的入库、出库等工作，日常卫生和发货工作。
2. 做到对仓库配件动点、定期盘点，做好帐、卡、货物相符，保证帐目日清月结，一目了然，每月协助财务做好盘点工作。
3. 严格把好验收关、按合同或订单的要求，对已到货物应立即进行外观质量、数量和重量检验，并做好记录。
4. 合理做好产品进出库。出库单须有主管领导和领物人签字，采用货位编号，做到先进先出、产品堆放整齐、摆设合理。
4. 配合备件主管对仓库不定期的检查，核对管理工作，完成好各上级领导交予的任务及协调客户退货工作。
5. 做到对仓库产品状况有明确标示。一切凭有效凭证及时办理相关手续，不会随意操作。
6. 仓库有自己的产品保管帐。正确记载产品进、出、存动态
7. 定期向备件主管反馈库存产品情况。如有长期积压、质量损坏、产品过期等问题，也会按照公司的政策合理化利用仓容、库房，做好货物之间的墙距、柱距、垛距、灯距，以便发货通畅。
8. 做到每月一次对仓库进行大扫除，清洁工作，对仓库产品做好防潮、防火、防盗。
9. 做好各种入库产品型号的分类，维护好发货工具，对有些易碎产品有明确的标识、标准的垛码、分层，散装产品放入货架分放好。
(2006-05 ~ 2008-06)
公司性质：外资企业行业类别：电子、微电子技术
担任职位：质量管理/验货员(qa/qc)
工作描述：
1：主要负责公司的成品出货检验。严格按照国标抽检标准对产品进行抽检、全检。
2：对有问题的产品开出《品质异常检验报告》，给到相关部门签发意见。
3：对日常的周报表和月报表进行统计，针对常发生的质量异常问题进行分析和改善。
离职原因：回家有事
技能/专长
语 言 能 力：普通话一般,粤语一般
第一外语：英语 一般
计 算 机 能 力：初级
计算机详细技能：了解常用办分软件
其 它 技 能：普通话
发展方向
仓库管理和质量检验
自我评价
性格开朗，善于沟通和思考。具有较强的团队合作精神，不怕吃苦，能承受工作压力。本人性格开朗，对工作认真负责，细心慎密，具有良好的沟通及协调能力，能独立完成日常工作事务，努力接受新知识新事务!给我一个机会，还你一份惊喜!上进心强,学习力强，动手能力强!能抗压，心态稳定!
三、虚假按揭贷款风险有哪些
个人住房按揭贷款存在的风险
导语：个人住房贷款有哪些风险?通过我的介绍，相信大家对个人住房贷款风险都有了了解，希望对大家有帮助。我提醒大家，在申请个人住房贷款时千万要慎重。更多个人住房贷款内容，尽在经验网的法律栏目。
个人住房贷款风险有：
(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。
(二)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
【风险以及对策】：
一、政策和行业周期风险
从1998年房改开始，中国房地产市场高速发展，其中有过鼓励、有过轮番调控，经历彻夜排队的抢购潮，也经历聚众打砸的退房潮。因此，这是一个典型的政策和行业周期性产业，住房按揭业务也要顺势而为，降低这方面的风险。
1、宏观调控政策合规风险
住房制度改革以来，房地产行业有效的拉动经济增长和解决居民住房问题，“土地财政”模式也使地方政府大力支持发展房地产业，自1998年以来未有实质压制性的调控政策，因此行业经历了近10年的高速发展。
2006年，开始采用税收措施进行调控，主要目的是压缩需求;2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。2006年以来，房产购买需求持续上升，销售款回笼和流动性宽松，房产开发商也有比较充足的资金，购买囤积了大量的土地分段开发。
2007年7月，国家实施了“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住房首付比例抑制住了投资性需求。接着国家开始明确完善住房保障制度，部分购房着开始进入观望状态，销售量下降，新开楼盘资金回笼速度减慢。2007年底开始，面对各地房价暴涨的局面，在银监会等监管部门的指导下，商业银行的信贷政策趋紧，房产开发商获得银行资金的难度加大，开发贷款利率有所提高，社会资金价格也不断上涨。
也暂停房企的ipo审批以及已上市房企的增发、发企业债等再融资行为。2009年受益于“四万亿”的经济计划，宽松政策让房产市场迎来一波更迅猛的上涨。因此2011年前后，面对通胀压力，央行连续上调存款准备金率和基准利率，收缩银根，资金压力空前。面对多管齐下的调控政策，很多房产开发商面临内部资金流动性危机，被迫降低房价转让项目等“断腕求生”，也有部分激进的房产开发商选择“不阳光”甚至违规的方式获取资金渡过难过，这是宏观调控政策带来的合规风险。
2、行业周期性风险
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、供应链复杂等特点，导致房地产项目的开发建设具有惯性。在伴随经济长期发展的过程中，人多地少，置业投资等房产需求旺盛，人口周期、国家垄断土地供给等因素，导致市场上房产长期供不应求，房价持续走强。
出于对房地产市场形势的乐观预测，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和各级房产交易市场均十分活跃，拿地热情、物业开发与项目建设加速开展，进一步推动了房地产业的进一步扩张，交易数量增加，房地产价格也越涨越高，投机者及自用者均陷入“郁金香”式的疯狂。
在持续的繁荣和疯狂后，特别是三四线城市，房子多到一定数量，价格也涨到一定程度时，而住房真实需求的增长是比较稳定的，当供给数量增速大大超过真实需求增速时，根据西方经济学的“需求-供给”曲线，会发生市场无法承受价格，部分敏锐的投机客率先撤出市场，同时社会关于限制炒房的声音会加大，政府也开始关注并出台一系列的控制措施，击鼓传花的游戏无法继续，房价短期不会继续增长甚至可能下跌，房产交易量也会缩减，需求明显萎缩。而这时由于房地产行业开发周期长，基于乐观预期竞相拿地发展房地产业的企业由于开发惯性还会继续增加供给，进一步导致房价下跌的预期，观望情绪浓厚，交易更加低迷，这是周期性谷底。
随着经济发展，家庭裂变等刚性需求对存量房产的消耗，房地产市场又会迎来新的乐观预期，再经历疯狂，也会再进入寒冬，这是行业的自然规律。国内也大致经历了1998-2008年持续发展、2008-2009的行业低谷、2010-2013年的迅猛发展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活跃等几个周期，因此银行分支机构在发展个人住房按揭贷款时，需充分预测这种周期性风险对当地的房产行业的影响，要有前瞻性的预测并做好“逆周期”的风险控制措施，例如在交易疯狂的阶段，强化申请人准入审查，提高首付比例等防控策略。
二、楼盘和开发商风险
从住房市场化改革开始，房地产行业获得高速发展，早期进入的房地产公司赚得盆满钵满。因此，在利益驱动下，不少其它行业的公司跨行介入房产地产行业以期分得一杯羹，往往由于经验欠缺、各方面情况预估不足引发项目开发失败。因此银行需要重点关注楼盘项目和开发商资质风险。
01、楼盘准入
银行在楼盘项目审核阶段需要关注的准入风险，包括非现场资料审查和在建工程现场走访，了解拟合作楼盘所在区位、定位和环境等因素，是否出具结顶报告。工地现场走访时观察是否结顶或临近结顶，有无延期交付或者烂尾的可能，同时注意从其他渠道了解楼盘质量整体情况。在完成拟合作楼盘的方案审批后，还需要持续跟踪楼盘销售进度，客户评价等。
结合个人的按揭业务楼盘审查经验，无论是商品房现售或预售，在楼盘准入时需要重点审核的方面有：
一是开发商的《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等五证是否齐全，五证不全或者存在瑕疵的房产不能取得相关房地产权证;
二是开发商自有资金是否充足，要求达到占30%以上，三四线城市中小开发商自有资金要求达到40%以上，建设单位、建设项目、建筑面积是否前后一致，是否因某些原因在楼盘建设过程中发生变更;
三是对于优质开发商的楼盘，允许发放能在六个月内结顶的个人住房按揭贷款(底层主体建筑已完成的情况，给予一周一层的建设进度)，其它中小开发商必须在主体结顶之后给予办理个人个人住房按揭贷款;
四是尽量选择楼盘地址位置佳，配套设置完善的大中型社区住宅。
02、开发商资质
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链复杂等特点，而该行业又是实实在在的暴利行业，发展中有关监管部门对行业的准入制度把握不严，因此房地产开发商是鱼龙混杂，存在一些不良开发商或根本不具备资质的开发商。另一方面，企业跨行介入房产开发难度大，经验明显不足，而某些地区的小型开发商由于在当地特殊的人脉资源，在特殊的时机下存在“非正常”手段获取项目开发资格，如此容易引发林林种种的问题，楼盘项目审查更要积极关注开发商资质和背后的股东实力。
基于当前市场环境，在实践操作中，尽可能选择优质开发商，包括全国性的著名开发商或其占股50%以上的开发企业，资质为一级或具有国有企业、上市公司等背景的开发商，资质为二级的或分支行所在区域的龙头、知名房地产企业开发商等等。
该风险要素的'防范关键是开发商资金链和工程质量问题，在经济繁荣期，融资便利且能通过房价的上涨来消化资金不足的问题，一旦资金链断裂，以土地及在建工程抵押的开发贷款也会暴露风险，开发商的阶段性担保已毫无意义，而预售的个人个人住房按揭贷款保障也会因购房人的集体对抗而降低。因此，建议审慎介入开发商股东为跨界经营的民营企业和个人。
三、按揭客户信用风险
信贷过程中，银行作为资金的经营者而非资产的受让者，不论何种担保方式，借款人终究是我们关注的第一还款来源。因此，住房按揭业务过程中，杜绝虚假按揭、预判个人住房按揭贷款申请人的还款能力亦是必不可少的风险防范举措。
1、还款能力
在个人住房按揭贷款日常审查中，基本可以将客户分为两大类别：受薪人士和自营业主。针对两种不同的群体，信用风险防范侧重点迥异。
一是受薪人士，其中对于政府机关、事业单位、国有企业等优质受薪人士，一定程度上可以放宽对负债率的要求，做到收入证明和家庭关系等基本资料的核实，工作单位的属性决定其违约的成本较高，个人住房按揭贷款的风险相对较低。而另一部分普通企业的受薪人士，需要重点关注其职业的稳定性和历史工作履历，同时由于普通企业的收入证明一般把控不严，可以要求提供代发工资银行流水明细单(注意假流水风险，参阅作者关于银行流水审查的文章)，另外可以关注社保记录单和购房动机等来防范风险，特别是具有与其收入情况和家庭情况匹配的自住型或改善性购房需求，这类贷款的违约率往往较低。
二是自营业主，这类客户的收入来源与其经营情况息息相关，且容易在经营情况良好和心理预期良好的时候购买金额较高的住房或者排屋别墅等，在经济下行周期或者经营企业出现问题时容易按揭还款“断供”，不确定较受薪人士要高。因此，对于此类客户，理应参考小微贷款客户信贷审查标准，分析其基本信息、资产负债率、家庭关系、资产历史积累、企业经营能力及可持续性等，结合购房的时机、房屋位置和价值等情况，交叉验证，综合评估其违约风险。
2、虚假按揭
由于住房按揭业务客户的准入门槛较低，一般银行的基本准入要求为65周岁以下的具有完全民事行为能力，承担完全民事责任能力的自然人，能提供合法、有效的身份证明即可。因此部分开发商为应对资金链危机，通过给予一定报酬的招集内部职工或者社会人员向银行申请个人住房按揭贷款，不仅可以获得较低的贷款利率还可以快速回笼资金。同时，部分性质较为恶劣的房产商，以利益诱惑房管部门人员和银行工作人员，利用虚构的房号进行信贷，涉案人员广、金额大，需要重点防范。
另一方面，部分购房者因为限购政策或者违法犯罪逃废债等无法申请个人住房按揭贷款，选择通过第三人的方式办理。这种情况特别是后者，需要严格审查申请人的代办动机和资信条件，如果有充分理由证明为违法犯罪逃废债的实际购房人借名办理购房及按揭申请的行为，及时杜绝此类行为。
实践操作中，遇到各式各样的虚假按揭，根据按揭房屋的真实性及申请人的购房及签字是否真实意思表示，主要有四类典型代表：提供虚假资料的真人真房类、虚构房号的假人假房类、签字不真实或非真实购房的假人真房类和利用某些制度漏洞一房多卖欺骗购房者的真人假房类，需要调查审批人员的“火眼金睛”及时甄别。
四、银行内部操作风险
银行内部引发的房屋按揭风险主要有以下四个方面：
1、考核激励设计缺陷
随着住房按揭业务竞争的加剧，部分银行分支机构考核压力大、急于求成，在未做好业务规划的同时，以人海战术介入楼盘按揭业务抢单，散单化明显。由于开发不集中，深度介入的楼盘少，不利于整体风险管控。
激励措施未充分体现风险递延，部分基层网点的奖励以完成笔数来给予一次性发放，导致部分客户经理短期内冲量效应显著，业务发展和风险控制失衡。
此类情况需要银行管理机构统筹规划，充分发挥公私联动的优势，结合房地产开发贷业务等做好楼盘深度开发。对于新发放个人住房按揭贷款业务的费用配置，综合考虑当期专项激励与基础营销和客户后期维护奖励的平衡，完善考核激励制度。
2、贷前调查不尽职
调查不尽职主要表现在缺少对自雇人士家庭资产负债情况及偿债能力的持续性评估，主观上认为房屋按揭风险低，审核收入证明、银行对账单名下和自雇人士的当前经营收入即可，基本不会收集申请人的固定资产等证明其历史收入积累的佐证资料，企业名下负债、具体经营情况和申请人家庭社会负债调查更是甚少提及。对受薪人士的工作单位、银行对账流水和收入准确性及真实性核查走过场，特别是普通企业的收入证明，因为其可获得性强，常有房产销售人员为购房人代办收入证明甚至虚假银行流水，这些方面往往未引起银行客户经理足够的重视。
3、贷款操作不合规
贷款过程中操作常见风险有：一线业务人员帮助申请人包装申请资料，贷款审查人员未发现明显伪造资料，信贷要素录入错误，签订的合同存在瑕疵，未严格落实核保面签手续，发生签字人冒名顶替等。这需要银行严格执行内部操作规定，风险审查从严把关实质性风险，各个岗位人员谨慎细心，经办不马虎，复核不形式，对审批意见落实、信贷合同不符合放款条件的严格控制，不先放后补。
4、贷后检查不到位(抵押物和数据清洗模型)
个人住房按揭贷款期限长，经办人员基本是一锤子买卖的思维，且贷款存续期间，银行人员流动大，更会忽视按揭贷款的贷后回访工作。目前银行对于个人住房按揭贷款的管理常体现为监测按揭贷款抵押物的二抵及冻结等限制信息、按揭贷款人每月还款情况等，而对于按揭贷款人的家庭变化及自雇人士的经营企业变化掌控明显不足。
按揭楼盘项目和按揭贷款资金流向缺乏监控。一手房按揭过程中，作为非主办行的经办机构很难监控售房款的资金使用情况，且部分银行的分支行未有效开展一手房按揭的项目贷后维护，缺乏专人监测楼盘的销售进展、交房及入住情况、周边配套设施、房价变化情况等等，甚至对出现较多业主、的楼盘也未能及时预警、排查。这种只要不出现按揭还款逾期，基本就是事不关己的态度不可取。
做好贷后风险管理对于长期性的贷款是十分重要的，无论是一手房按揭还是二手房按揭，银行均应该有效地建立抵押品是否发生二抵及被限制的动态跟踪机制，同时构建有效的风险数据清洗模型，定期做好存量按揭客户的预警分析，做到早发现、早预防、早处理。
假按揭贷款是什么？特征及风险防范有哪些？
假按揭一般就是指开发商为资金套现，将手中的住房一般以虚构的买房人（内部职工或者是开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取相关的购房贷款。
假按揭一般就是指开发商为资金套现，将手中的住房一般以虚构的买房人（内部职工或者是开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取相关的购房贷款。
程序一般如下：
开发商一般通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿的使用对方的身份证，并由身份证的持有人需要在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行就会根据合同向开发商放款，开发商一般提前收回。开发商和身份证持有人之间一般还会有一个协议，包含开发商承诺的不需要身份证持有人来承担任何债务以及保密条款等内容。
假按揭方式：
一、借款申请人一般是知情人
第一，开发商一般会安排内部的工作人员，以内部的工作人员的名义去办理相关房屋预售商品房的销售贷款；
第二，开发商一般不以内部人员为局限，比如说开发商利用他的亲戚或者他能寻找到的一些人员来做假按揭。
这两种情况的共同的特点是：以自己的名义向银行申请做借款，基本上这个借款申请人对这个事情是知情的。
二、借款申请人不知情
借款申请人的姓名被冒用，他本人对于向银行申请借款是不知道的，包括银行的借款文件上的签字都不是他本人的。
假按揭的特征与表现形式：
开发商假借内部职工、关联企业或亲友为借款人，特征多为开发商统一申请、由开发商统一负责偿还、一人购买多套住房、房屋单价与总价偏高、贷款成数偏高、贷款金额接近转授权控制线。
1、利用内部关系人贷款。开发商通过其内部职工、职工亲属或熟人、朋友来假意购买户型朝向不好等不易销售的住房或商用房，或虚构购房事实，以个人名义在银行办理按揭贷款，由开发商统一负责偿还。
2、利用外部关系人贷款。
3、伪造借款人资料，恶意骗取贷款。
4、利用信息不对称欺骗借款人与银行。前期购房行为真实，开发商以购房人的名义申请了按揭贷款，但在贷款发放后，开发商又以银行拒绝提供按揭为由向购房人收取了全额房款，导致该笔贷款事实上并没有真正落在购房人名下，而被开发商挪用。
5、虚增房价、虚增购房面积。
6、开发商统一划拨首付款或还款。
7、恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。
8、虚拟交易事实转移信贷资金。
假按揭的风险控制与防范措施：
1、对开发商的审查
2、对项目的审查
3、对借款人的审查
4、对银行调查、审批人员的要求
5、对假按揭采取的法律手段
其实多了解一下什么是假按揭贷款还有相关假按揭贷款的特征及风险防范对我们来说是有益处的，这样以后我们遇到类似问题可以知道怎么解决。
怎么预防假按揭贷款啊？
1如何有效防范“假按揭”贷款所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。相对于房地产贷款来说，按揭贷款审批手续简便，利率较低，还贷时间长，无须接受银行贷后监管，对房地产商来说是简便易行的融资方式。也是对滞销房、烂尾楼脱手套现的手段，对银行的危害很大。假按揭”一般发生在实力较弱的房地产商或者是项目有缺陷、销售不畅的楼盘中，贷款风险非常大。一、假按揭贷款”的表现形式主要有以下七种：1、内部关系人贷款。2、外部关系人贷款。3、伪造贷款人资料。4、开发商统一划拨首付款或还款。5、拔高楼价蓄意制造“零首付”。6、恶意重复销售、售后再抵、抵后再售。7、虚拟交易事实转移信贷资金
